Doação de imóveis bate recorde: a corrida contra o aumento do ITCMD em 2027.

Quase 186 mil escrituras de doação de imóveis foram registradas no Brasil em 2025 — alta de 59% sobre 2020. Não é tendência de acaso. É uma corrida silenciosa contra um relógio que a maioria dos meus clientes ainda não tinha notado até este ano: o ITCMD progressivo pode dobrar a partir de 2027.

O que muda com a Lei Complementar 227/2026

A reforma tributária trouxe uma diretriz clara aos estados: o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação deve se tornar progressivo em todo o país, com alíquotas que sobem conforme o valor do patrimônio transmitido. Em São Paulo, hoje a alíquota é de 4% fixos. Com a progressividade em vigor a partir de 2027, patrimônios de alto valor podem passar a pagar o dobro disso — ou mais, dependendo de como o estado regulamentar a faixa superior.

Para quem pensa em transferir um imóvel de alto padrão para os filhos — seja por doação em vida, seja como parte de um planejamento sucessório mais amplo — 2026 é, na prática, a última janela sob as regras atuais. É por isso que escritórios de advocacia patrimonial relatam uma fila de processos sendo antecipados neste semestre.

Quem espera o momento perfeito para doar geralmente descobre, tarde demais, que o momento perfeito era o ano anterior.

Doação com reserva de usufruto: o instrumento mais usado

A ferramenta jurídica que mais aparece nesses processos é a doação com reserva de usufruto — o pai ou a mãe doa a propriedade (a nua-propriedade) para o filho, mas mantém o direito de uso, aluguel ou moradia do imóvel enquanto viver. Na prática, o filho já é o dono registrado, o ITCMD é pago agora — sob a alíquota atual — mas nada muda no dia a dia de quem usa o imóvel.

É uma estrutura que exige avaliação cuidadosa: o valor venal usado como base de cálculo do imposto, a existência de outros herdeiros que possam contestar a doação por afetar a legítima, e a documentação do imóvel em dia — matrícula sem pendências, sem inventários abertos de heranças anteriores. Um imóvel com algum entrave documental pode custar mais em regularização do que economiza evitando o ITCMD futuro.

O que isso muda para quem está comprando agora

Esse movimento tem um efeito colateral interessante no mercado: famílias que pretendem doar buscam, cada vez mais, comprar o imóvel já pensando na transferência futura — o que reforça a procura por bairros consolidados e imóveis com documentação impecável, exatamente os atributos que sustentam valor ao longo de gerações, como já expliquei em outro texto aqui no Morada.

Se você administra patrimônio relevante e ainda não teve essa conversa com seu advogado ou contador, vale acelerar. Não porque a mudança seja iminente e catastrófica — mas porque o custo de esperar, nesse caso específico, tem uma data para começar a contar.

Planejamento sucessório bem-feito não é sobre prever o futuro. É sobre não deixar que o futuro decida por você.